Кризис спроса на столичном рынке новостроек закончился: клиент вдруг нашел, что на данный момент стало трудно приобрести недорогую квартиру в объектах высочайшей стадии готовности.

Спрос выше предложения. Вопреки прогнозам скептиков, кризис низкого спроса на рынке новостроек Москвы и области издавна закончился. И ежели год назад можно было получать квартиры с дисконтом, получать программы беспроцентной рассрочки и ждать остальные преференции от застройщика, то на данный момент рынок столичного жилища вполне сбалансирован. Покупатели, которые откладывали покупку в надежде дождаться ценового дна и обеспеченного выбора, уже промахнулись: дно пройдено, цены растут, а широкого ассортимента предложений больше нет.

Уже летом-осенью 2009 года выгодно расположенные объекты в высочайшей стадии готовности стали воспользоваться завышенным энтузиазмом покупателей. Активировались и перекупщики, выбирающие, обычно, самые ликвидные одно-двухкомнатные квартиры в быстровозводимых панельных домах эконом-класса. Происходит вымывание высококачественных квартир в малой ценовой категории эконом- и комфорт-классов, маленького метража, расположенных в пешеходной доступности от метро. С пришествием 2010-ого эта тенденция лишь усилилась, и будет усугубляться как минимум до конца года. Новейшие объекты высотной стройки находятся пока, в лучшем случае, на стадии котлована и будут введены в эксплуатацию лишь в 2011-2012 годах.

«На данный момент почти все наши потенциальные клиенты жалуются, что стало нереально отыскать в Москве в новостройке, готовой хотя бы на 70%, однокомнатную квартиру до 4 млн. рублей либо двухкомнатную до 6 млн. рублей, хотя в прошедшем году таковых вариантов еще было довольно, - обобщает потребности покупателей Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». - А со стороны компании мы смотрим последующую картину: начиная с мая прошедшего года, у нас довольно ровненький график по количеству сделок. Например, в ЖК «Лазаревское» за месяц стабильно продается 20-30 квартир. И это невзирая на регулярную корректировку цен, которая лишь во 2-м полугодии 2009 года проводилась три раза».

ЖК «Лазаревское» - приятный пример высоколиквидной новостройки, пользующейся активным спросом. Комплекс размещен в Южном Бутово в 3 минутках пешком от метро «Бунинская аллейка», в зеленоватой зоне. К продаже предлагались 690 1-5-комнатных квартир общей площадью от 40 до 105 кв. метров. Стройку комплекса началось в летнюю пору 2008 года, а активная фаза продаж пришлась на разгар кризиса - начало 2009-ого, когда квартиры приходилось продавать близко к себестоимости. Но с лета 2009 года цены в комплексе выросли в среднем на 15% - по мере готовности объекта и возрастающего спроса. На данный момент тут уже не осталось однокомнатных квартир, двухкомнатные площадью от 55 до 59 кв. метров продаются по стоимости от 5,41 до 5,78 млн. рублей, трехкомнатные - от 70,6 до 73,3 кв. метров стоят от 6,63 до 6,93 млн. рублей, четырех- и пятикомнатные - от 85,35 кв. метров и 7,98 млн. рублей до 105 кв. метров и 9,78 млн. рублей. Таковым образом, настоящая средняя стоимость на объекте на данный момент составляет порядка 95 тыс. рублей за кв. метр. Строительная готовность комплекса - наиболее 70%.

Что еще давали на рынке новостроек Москвы в первом квартале 2010 года в нижнем ценовом секторе? Во почти всех объектах эконом- и комфорт-классов в высочайшей стадии готовности, также как и в «Лазаревском», закончились однушки. Это ли не наилучшее свидетельство высочайшего спроса на схожее жилище? Квартиры эконом-класса постоянно были самым нужным предложением, которого в Москве чертовски не хватает. С одной стороны, до кризиса было экономически нецелесообразно возводить дешевенькие новостройки, с иной - львиная толика панельных новостроек предназначалась для городских нужд: переселения людей из ветхого жилища и реализации остальных соц жилищных программ Правительства Москвы. Такое жилище поступало в коммерческую продажу в сильно ограниченном объеме, и создавался нескончаемый недостаток дешевых квартир. Разумеется, что самые доступные новостройки находятся на самой дешевенькой земле, примыкающей к МКАД либо даже за ее пределами: в Солнцево, Ново-Переделкино, Кожухово, Бутово и остальных подобных районах.

Недорогую квартиру в Москве сейчас можно приобрести в Кожухово. Этот микрорайон новостроек, расположенный за МКАД, относится к ВАО Москвы. Дома тут уже сданы и заселяются, большая часть квартир - городское жилище. Да и в открытой продаже можно отыскать квартиры от подрядчиков, с которыми застройщик рассчитался построенными площадями. «Однушки» площадью около 40 кв. метров дают на данный момент по стоимости от 3,6 млн. до 4,3 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 85-95 тыс. рублей. Большая часть квартир на продажу - это одно- и двухкомнатные в домах типовых панельных серий. Этот район продолжает активно застраиваться, и скоро тут покажутся еще сотки тыщ квадратных метров формально «столичного» жилища, но про близость к метро, экологическое благополучие и развитую инфраструктуру пока говорить не приходится.

Из столичных районов «за МКАД» в наиболее выгодной ситуации с транспортной доступностью на данный момент Митино, где не так давно была открыта станция метро. Но, новейших строящихся объектов в этом районе сейчас нет, а в уже построенных и сданных госкомиссии новостройках стоимость «квадрата» находится в районе 107-115 тыс. рублей. И с учетом огромных метражей квартир конечная стоимость квартиры выходит высочайшей: «однушки» - около 5 млн рублей, «двушки» - от 8,5 млн рублей. Спецы ГК «Пионер» считают Митино многообещающим районом для строительства жилища комфорт-класса, и в 2011 году тут начнется стройку новейшего жилого комплекса комфорт-класса площадью порядка 170 тыс.кв.метров.

Низкие цены - реклама, а не демпинг. Почему же на данный момент в маркетинговых объявлениях бытуют низкие цены на квадратные метры в новостройках? Часто информация о симпатичных ценах банально устарела. Довольно позвонить в кабинет продаж, чтоб осознать, что, например, те квартиры, что продавались в 2009 году в одном известном районе стройки в СВАО Москвы от 70 тыс. рублей за «квадрат», сейчас предлагаются лишь по переуступке прав от физических лиц, и уже от 120 000 тыс.руб./м.кв.

Низкая стоимость квадратного метра может предлагаться в объектах на исходной стадии строительства, завершение которых планируется в лучшем случае в последующем году. И ежели репутация застройщика, начинающего стройку объекта, отличная, а сам дом либо комплекс находится в успешном месте - квартиры маленьких площадей раскупаются молниеносно. Как правило, уже через маленькой просвет времени цены на квартиры в таковых комплексах увеличиваются, вкупе с ростом строительной готовности объекта.

Такие примеры мы лицезреем и в доме на Алтуфьевском шоссе, и в комплексе на Болотниковской улице, и на объекте в Филях. В новостройке в Северо-Восточном АО столицы , на данный момент «в объявлении» предлагаются квартиры от 85 тыс. руб./кв. метр. Но в реалиях, однокомнатных квартир тут уже единицы - «остатки» на втором этаже и без балкона оцениваются по 110-115 тыс. руб./кв. метр, «двушек» в продаже нет, трехкомнатные стоят в среднем по 88-93 тыс. руб./кв. метр. Завершение строительства объекта планируется в конце 2010 года.

Еще одна действительность нынешнего рынка: обилие предложений с отличный ценой квадратного метра при огромных метражах квартир. Непременно, и на такие квартиры найдется собственный клиент, так как они, почти всегда владеют усовершенствованными планировками, либо возможностью их сотворения. Но итоговая стоимость квартиры в таковых объектах выходит высочайшей. А для покупателей сейчас имеет значение абсолютная величина сделки, время от времени все решить может сумма в 100 тыщ рублей. По словам Дмитрия Отяковского, коммерческого директора ГК «Пионер», люди стали наиболее кропотливо относиться к покупке, закончили брать квартиры как джинсы на распродаже. «В одном из наших проектов было несколько маленьких однокомнатных квартир. Мы готовы были продавать их за 4 млн рублей. Перед новеньким годом пришел человек. Заключил контракт, пошел платить - и пропал. А опосля новогодних праздничков позвонил: простите, успел приобрести до новейшего года «однушку» за 3,9 млн у другого застройщика. Другими словами, разница 100 тыс. рублей сыграла решающую роль. Почти все будущие покупатели чрезвычайно кропотливо выслеживают ситуацию с ценами».

Один из примеров объектов с низкой стоимостью квадратного метра – новейший микрорайон монолитных домов на юге столицы. На данный момент объект рекламируют с ценой от 70 тыс. рублей за кв. метр, но площади квартир значительны: большая часть однокомнатных – от 57 кв. метров, двухкомнатные – порядка 80 «квадратов» и больше. Нетрудно додуматься, что конечная стоимость таковых квартир будет высочайшей. При всем этом стадию строительства объекта пока можно охарактеризовать как исходную.

В ГК «Пионер» пересмотрели жилую часть многообещающих проектов. В ЖК с рабочим заглавием «Текстильщики» общей площадью 90 тыщ кв.м (Москва, зеленоватая зона у метро «Волжская») сдвиги коснулись размеров и планировок квартир. «Начиная проектировать этот комплекс, мы планировали больше половины от общего размера квартир сделать стометровыми. До кризиса рынок бы их впитал, но в 2009 году мы сообразили необходимость переформатировать проект, сделав упор на квартиры наименьшей площади. В связи с сиим возросла перегрузка на инженерную и социальную инфраструктуру проекта, но наши подсчеты демонстрируют, что это выгоднее, чем «зависнуть» с продажами на исходной стадии.

Сейчас жизнеспособность проекта во многом зависит от динамики продаж на «нуле». А сокращение площадей позволило, сохранив количество комнат и стоимость квадратного метра, сделать квартиры дешевле в среднем на миллион-полтора рублей», - резюмирует коммерческий директор ГК «Пионер» (Москва) Дмитрий Отяковский.

Сейчас основными факторами, определяющими популярность определенных объектов, являются отличное положение, обмысленные планировки, удачное архитектурное решение, качество строительства, наличие развитой инфраструктуры, и при всем этом адекватная стоимость.

Посреди кажущегося обилия предложений на рынке не настолько не мало вариантов жилища, отвечающего перечисленным выше чертам, так как отсутствие кредитных средств вынудило ряд строй и девелоперских компаний остановить новейшие и уже реализующиеся проекты эконом и комфорт-классов, что в совокупы с высочайшим спросом в дальнейшем приведет к недостатку предложения.

Тем временем, в Москве продолжает сохраняться низкое соотношение количества квадратных метров на человека по сопоставлению с развитыми странами, и высочайшая соц потребность в расширении жилплощади. Параллельно существует неувязка низкого свойства жилого фонда времен русской стройки, сначала пятиэтажек, и высочайшая активность обеспеченных москвичей, направленная на переезд в наиболее высококачественное современное жилище. Постоянно остается высочайшим поток обитателей из регионов, желающих перебраться в столицу. Личные инвесторы вновь начинают разглядывать недвижимость как инструмент для вложения собственных средств, и это является одним из признаков намечающегося роста рынка.

1-ые 2 месяца 2010 года проявили значимый рост размера продаж на вторичном рынке. Застройщики также ощутили на для себя эту тенденцию, и это, непременно, по ряду частей уже привело к уравновешиванию спроса и предложения.

Как платежеспособный спрос возрастет либо уменьшится в 2011-2012 году? Разные оценки демонстрируют, что настоящие доходы значимой части населения не претерпели существенных перемен. Что наиболее принципиально, за предшествующие кризису годы экономического роста почти все граждане успели сформировать скопления, нужные или для покупки дешевый квартиры с "нуля", или для обмена на огромную и топовую квартиру с доплатой. Эти покупатели выходят на рынок уже сейчас, и будут выходить в 2011 году, составляя прочный отложенный спрос. Следовательно, ежели в 2011 году не будут иметь место форс-мажорные происшествия, то размер спроса будет не ниже, а быстрее выше, чем в предшествующие годы.

Доп фактором является тенденция улучшения ситуации на рынке ипотеки, что также содействует росту платежеспособного спроса за счет не нынешних, а завтрашних доходов. «В 2008 году толика ипотечных сделок на неких наших объектах доходила до 30%, - ведает Дмитрий Отяковский, - в 2009 году это уже были единичные сделки, как правило, под залог имеющейся недвижимости. В конце 2009 ситуация улучшилась, некие банки стали предоставлять кредиты под квартиры в новостройках при условии высочайшей степени готовности объекта – более 70%. По нашему объекту – ЖК «Лазаревское» - в этом году уже есть реально выданные ипотечные кредиты».

В 2010 наметилась прочная тенденция к улучшению ситуации на рынке ипотечного кредитования. Благодаря этому инструменту в будущие годы на рынок опять сумеют выйти люди, которым не хватает собственных средств для покупки жилища. Иными словами, налаживание ипотеки будет равномерно "работать" на рост рынка недвижимости.

В текущем году новейших объектов на рынке будет незначительно, размер выводимого жилища значительно сократится, так как часть была заморожена, а часть – находится в стадии переработки, не считая того, сказывается отсутствие доступного финансирования для застройщиков. По неким оценкам, размер строящейся столичной недвижимости миниатюризируется каждый месяц.

Активизацию предложения в ГК «Пионер» ждут – поближе к 2011 году: из-за перепроектирования по почти всем объектам значительно сдвигаются сроки начала реализации. Цикл проектирования продолжается год-полтора, на него накладывается пока не решенная неувязка с финансированием девелоперов - сейчас по-прежнему чрезвычайно высочайшие ставки кредитования бизнеса. На этом фоне прогнозируется плавный рост цен на уровне инфляции плюс несколько процентов. Нетрудно вычислить, во что обойдется откладывание приобретения новейшей квартиры.